離婚の際には様々なことを決める必要があります。住宅ローンもその一つで、離婚後、夫婦がどのような生活をするかにより解決法は異なります。
住宅ローン問題で損をしないベストな方法を解説しましょう。

 

離婚後の住宅ローンのパターン別　基礎知識

住宅ローンをどのように処理するかいくつかのパターンがあります。また契約を変更するには銀行の承諾が必要になります。

 

• 不動産も住宅ローンも夫の名義の場合

1. 不動産を売却し売却益で住宅ローンを返済する
離婚の際の住宅ローンの解決方法として、一番シンプルな方法です。
不動産を任意売却（第三者に売却）した売却益から住宅ローンを返済し、残金は夫婦の財産分与の対象となります。

2. 夫がそのまま住む
ローンの契約者である夫がその家に住み続けることは、銀行として大きな問題とされることは少ないでしょう。
この場合、不動産価額からローン残高を差し引いた額を、財産分与の対象として半分の額を妻に渡す必要があります。

3. 名義を妻に移動し妻が住む
たとえば妻が慰謝料として自宅をもらい、名義を夫から妻に移動し、住宅ローンも妻名義で借り換え妻が支払っていくというパターンです。
これには妻が住宅ローンの残高を返済する基準を満たす年収があることが前提です。
担保となる自宅が妻名義でも、専業主婦やパート勤務などでは住宅ローンを借り替えるのは難しいでしょう。
また扶養的財産分与として、夫が妻の生活を援助するためにしばらく返済の一部を負担する、という例もあります。

4. 夫名義のまま妻が住む
妻が夫より収入が少ない場合、不動産も夫名義のままで住宅ローンも夫が支払い続け、妻が住むパターンを希望する夫婦は多いようです。

ただしこの方法を取ると、銀行側は夫に住宅ローンの一括返済を要求してくることがあります。住宅ローンは、契約者である夫が家を所有し居住するために融資されたのであり、夫が家を出ることは融資当初の条件と異なるため契約違反である、と理由付けられてしまうからです。

また離婚後、夫の住宅ローンの返済が滞ると、自宅は差し押さえや競売にかけられるため、妻は家を出て行かなければいけないというリスクがあります。

 

• 不動産も住宅ローンも夫婦の共同名義の場合

夫婦共同で住宅ローンを組んでいた場合、名義人はどうなっていますか？もし共有名義の場合、何かと問題が生じるでしょう。
不動産を売却したいと思っても連絡が取れなくなる、どちらかが死亡した場合相手の家族が引き継ぐことになるなど、様々なトラブルが考えられます。

まず住宅ローンの支払いが完了していない不動産については、基本的に所有権の移転登記はできません。

また夫婦で連帯保証人になっている場合、将来どちらかの返済が滞った場合、銀行から相手の返済を要求されます。

このような問題を回避するには、住宅ローンを夫婦どちらかが引き継いで借り換えをする方法があります。借り換えをして一人の債務にすることにより、もう一方の連帯債務はなくなります。

 

まず行うべき確認事項は住宅ローンの契約内容と不動産名義・評価額

離婚の際に名義変更など住宅について取り決めをする前に、住宅ローンの契約書と不動産名義、評価額を確認しましょう。

• 不動産名義等
  不動産の名義や権利を法務局で調べます。不動産登記簿には、所有権以外に抵当権などの担保権、地上権や賃借権などの用益権が記されています。

• 不動産評価額
  不動産の価額により、住宅を今後どうするか方針が変わってくることがあります。
  固定資産評価額を調べ、売却額を不動産業者に査定してもらうと良いでしょう。

• 住宅ローンの契約内容
  契約書を確認し、誰が主債務者で連帯債務者か、また連帯保証人になっているのか等を確認します。一般的には、下記のようなパターンが多いと思われます。
  （夫と妻が逆のこともあります。）

1) 夫：主債務者、妻：連帯保証人
2) 夫、妻：連帯債務者
3) 夫：主債務者、保証会社を利用

連帯保証人は債務者の支払いが滞った際にはじめて支払い義務が生じます。連帯債務者はどちらも支払い義務があります。

• 住宅ローンの残額
  住宅ローンの支払い残高により、不動産を売却した方がよいか、ローンの支払いを継続した方がよいかが決まってくるでしょう。

 

どうすべきかの判断の専門的アドバイス

• 売却する場合は高い査定をしてくれる不動産会社へ
  売却額は業者により評価がかなり変わることがありますので、必ず数社に査定を依頼し、高値で買ってくれる業者に依頼しましょう。
  売却額がローン残額よりも上回るアンダーローンの場合、残額がそのまま財産として残る金額ですし、ローン残高が売却額よりも上回るオーバーローンの場合でも、住宅ローンに補填できます。

• 住み続ける場合も必ず住宅の査定をする
  離婚後、夫か妻のどちらが自宅に住むとしても、評価額の査定を業者にしてもらいましょう。
  一刻もはやく離婚したいために財産分与を要求せずに家を出てきたけれど、後に評価額が高額だったことが判明したり、ローンの支払いをしていたけれど、将来的に売却した方が得だったということもあります。
  また自宅の評価額により財産分与の額も決まり、場合によっては慰謝料や養育費も変わることもあります。

• 取決めを公正証書にしておく
  離婚後、妻は自宅に住み続け、夫が住宅ローンの支払いを約束してくれたけれど、今後支払いが滞ることがあるかもしれません。離婚時の様々な取り決めは、「公正証書」を作成しておきましょう。この場合、夫の給与や財産から強制執行することができます。

• 住宅ローンの連帯保証人を外れる？
  妻が連帯保証人になっていた場合、夫の支払いが滞れば、離婚後もその債務を負う必要があります。
  万が一のために連帯保証人を外れておきたいところですが、現実問題かなり難しいと考えてよいでしょう。住宅ローンの問題には上記以外にも様々な仕組みや法的な問題があります。たとえば住宅ローン控除など、知らなければ損をする事項もあるため、問題が複雑な場合やいちばん得をする方法を選択したい場合は、専門家である行政書士や司法書士などに相談するとよいでしょう。
  「全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」ではまず無料相談をすることもできます。